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南京律师招聘房地产企业融资方式研究建议

作者:律师咨询   时间:2019-04-16 17:37   

房地产企业融资是房地产企业为保证相关资金充足而停止的资金筹措行为,新兴房地产企业融资的方式较传统融资方式呈现出多元化的态势。下面就为大家整理有关我国房地产企业融资方式研讨的相关材料。以供大家阅读,希望对大家有所协助。

 

一、传统房地产企业主要融资方式

在传统的状况下,房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷,思索到预收款中具有较大局部银行贷款的缘故,银行贷款是房地产企业开发的主要资金来源。

自从1993年资本市场打开了房地产企业的融资大门后,房地产企业的外部融资就主要依托银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速开展的浪潮中,较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不时加大房地产的开发投资力度。因此,房地产企业请求更多的银行贷款支持其加快开展。正是在银行的支持下,房地产企业才逐渐生长起来,但随着房地产行业的加速开展,企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不时暴露。

关于局部上市公司而言,资本市场融资也是较好的融资方式之一,特别是目前全球活动性过剩,证券市场一片繁荣的情况下。经过非公开增发注入股东的优质资产,经过增发和配股在资本市场融资,并疾速扩展公司范围。如,上实开展、世茂股份、泛海建立、天鸿宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股份等均经过注入大股东的优质资产使公司业绩呈现大幅增长。此外,万科、金融街、金地集团、保利地产均曾经完成定向增发。万科、保利地产在非公开增发后,又施行了公开增发,金融街、金地集团、亿城股份等公司也都提出公开增发的计划,以到达经过股权融资扩展运营范围的目的。

比拟传统的融资方式,我们发现:银行信贷固然是房地产企业资金的主要来源,局部地域房地产信贷投放过快,隐含潜在风险,为避免因房地产业动摇招致国民经济开展的大起大落,维护金融稳定,政府相关智能部门出台了一系列的调控措施,房地产企业借助银行信贷融资的难度加大;另一方面股票融资固然有其优点,但在目前股价高企的状况下,不可无视的事实是:全国数万家房地产企业,真正上市的只要百家左右。同时,我们也应该留意,任何国度的股市不可能不断处于繁荣状态,当股市发作变化是时分,房地产行业上市公司的直接融资必然会遭到影响。

二、房地产企业融资的其他方式

思索到传统融资方式的单一以及较受国度宏观政策与资本市场影响的特性,我们以为,房地产企业应开辟思绪,积极采取多种融资方式。

1、房地产产业投资基金。“房地产产业投资基金”是“产业投资基金”的一种,“产业投资基金”指直接投资于产业,主要对未上市企业停止股权投资和提供运营管理效劳的利益共享、风险共担的汇合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。取得较高的收益无疑是基金最中心的问题。开发商对资金本钱的接受才能和项目所处的开发阶段有亲密关系,在销售回款和项目贷款没有落实的状况下,开发商愿意承当较高的融资本钱。

2、房地产投资信托。此种融资方式在美国等西方兴旺国度运用较为普遍,由于此种方式具有其共同的优点。第一,信托产品灵敏的设计能满足不同地产项目对资金的需求,且不少地产投资类信托颇有新意,同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的请求;第二,能够降低房地产开发公司整体融资本钱,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于地产公司持续开展,在不进步公司资产负债率的状况下能够优化公司构造;第三,资金利率可灵敏调整。随着金融市场的不时开放,资金利率动摇将会增加。而银行利率在贷款时已签署有关合同,无法随意更改,当国度利率呈现变动时,有可能招致项目方财务费用增加。而发行汇合资金信托可依据一定阶段市场资金利率的均匀程度制定利率,灵敏性更高;第四,鼓舞多渠道筹集资金。经过发行汇合资金信托,能够拓展投资渠道,改善融资环境,促进金融产品创新,降低银行系统风险。

3、上市。在目前全球活动性过剩的状况下,特别是我国资本市场阅历了股权分置变革之后,国内资本市场一片繁荣。毫无疑问,假如在目前的市场条件下,无论是采用借壳上市还是直接上市,企业能够取得较好的融资效果。但思索到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实践状况下,企业海外融资常常能够获得称心的效果。不过国内的房地产开发商因循 “房屋消费商”的形式,以土地为原料,造好房屋、卖给业主完成增值,快速回笼资金,这种方式招致公司的现金流不稳定且难以预测,因而公司股价不高。

4、外资直接融资。在目前银行“银根紧缩”的情况下,向外资直接停止信贷融资未尝不是一条较好的出路。固然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超越5%,但随着全球化的进程以及钱持续升值的预期,我们估计将会有越来越多的外资进入中国,这对房地产企业而言无疑是一大利好,房地产企业运用外资的比例必将不时进步。

5、阶段性债务融资。阶段性债务投资,即阶段性资金拆借,是在项目肯定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的益处是不增加负债率,由于负债率过高,财务报表不好,后期贷款难以取得。此种方式普通是本钱最高的融资方式,而且股东多了,项目操作难度增大,管理权成为抢夺焦点。假如没有管理权的权威投资者就需求由第三方专业公司运作,本钱略高。当然,主要问题是房地产商的承受水平,不同的房地产商对此种方式的敏感水平不一样,主要由该房地产企业指导层的个人阅历决议。

6、资产证券化。房地产证券化作为金融创新的一个重要范畴,关于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化,直接向社会融资并且融资的范围能够不受银行等中介机构的限制,有助于疾速筹集资金,树立良好的资金投入机制。

除了以上罗列的集中融资方式外,目前应用较多的还有私募股权融资和卖方信贷。思索到我国的经济持续向好、钱不时升值以及房价不时上涨的特性,目前很多专业的房地产私募基金曾经在我国内地积极活动,努力寻觅利润较高的项目。思索到私募基金地道以获利为主要目的而对企业干预较少的特性,房地产企业能够恰当地与之协作以减少资金短缺的缺乏。卖方信贷已在我国北京等地初步实行,在此种方式下,风险由银行转向了开发商,是金融投资多元化的一种尝试,但此种融资方式的前提是开发商具有一定的实力,即投入一定的预定资金做拜托贷款,便可取得客观的简直没有本钱的销售融资。

三、对房地产融资方式倡议

以上罗列的几种融资方式,有些在目前的房地产融资理论中曾经初步运用并获得了较好的效果,但每一种融资方式都是把“双刃剑”,我们在看到这些新型融资方式的优点时,也应该看到这些融资方式背后的问题。

企业的融资渠道是多元的,融资方式也是多种多样的。一种融资方式,可能适用于多种融资渠道;同一渠道的资金,也能够采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着亲密的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道,但是同一渠道的资金常常能够采取不同的方式获得,而同一融资方式又常常适用于不同的融资渠道。因而,房地产业筹集资金时,必需完成两者的合理配合。

思索到我国目前各项法律法规正在完善当中,很多融资方式必需处置好如何恪守法律的问题,如房地产信托及房地产产业投资基金在欧美等国度开展较快也较为完善,但我国目前的法律对投资份额具有严厉的约束,这在一定水平上进步了个人投资者投资的门槛。海外上市等方式在目前仍需求相关部门的审批,不肯定性较大,这也在一定水平上加大了企业融资的时机本钱。

综上所述,房地产企业的融资,要依据对资金的需求、企业本身条件以及融资的难易水平和本钱状况,量入为出来肯定企业合理的融资方式和范围,而且融资计划也要有利于企业资金构造的优化。经过选择适宜的融资方式,房地产企业取得了充足的资金支持,加强了支付才能和开展潜力,扩展了企业范围并进步了获利才能,使企业能够充沛应用范围经济优势进步企业在市场上的竞争力,加快企业开展。

以上就是为大家整理有关我国房地产企业融资方式研讨的相关材料。综上所述,我们能够理解到房地产融资的方式普通有房地产产业投资基金,房地产投资信托,外资直接融资等等。如还有其他疑问,欢送在线咨询。